Cơ quan quản lý ngân hàng của Canada sẽ sớm đưa ra các hướng dẫn mới cho các ngân hàng về các khoản vay nợ thế chấp (mortgage) khi cục nợ này đã lên đến $250 tỉ Gia kim (trong tổng số 2,1 ngàn tỉ nợ) do các khoản thế chấp trả dần âm gây ra kể từ khi lãi suất tăng vào đầu năm 2022.

Sau khi trải qua đại dịch nhất lịch sử của thế kỷ 21, người dân khắp thế giới lại bước vào gia đoạn lạm phát tăng cao do nhiều nguyên nhân. Vì lượng hàng hóa cung không đủ cầu, chiến tranh xâm lược của Nga ở Ukraine nổ ra vào đầu năm 2022 khiến giá xăng dầu, phân bón và ngũ cốc khan hiếm hơn. Cả hai nước đều là nguồn cung cấp các mặt hàng kể trên. Từ đó, giá cả của các mặt hàng thiết yếu tăng nhanh và kéo dài hơn một năm nay.

Và để kìm hãm lạp phát tăng cao gây ảnh hưởng tồi tệ đến nền kinh tế, Ngân hàng Trung ương Canada (BoC) đã thực hiện nhiều lần tăng lãi suất căn bản. Ảnh hưởng trực tiếp nhất là người đang vay nợ mua nhà, hay còn gọi là nợ thế chấp. Và từ đó, nhiều gia đình không thể kham nổi món nợ cứ tăng dần theo lãi suất hàng tháng, nên họ đành chọn giải pháp duy trì số tiền trả hàng tháng chỉ đủ trả nợ dần (interest) khiến phần khấu hao (amortized) kéo dài lâu hơn, thay vì 25 năm nay có thể lên đến 47 năm mà tiền vốn (prime) thì khó có thể trả hết nổi. Ngân hàng gọi thuật ngữ này là “khoản vay trả dần âm” hay “khấu hao âm” (negatively amortized).

Để nhằm giảm rủi ro do các khoản thế chấp trả dần âm gây ra, các khoản vay mua nhà mà thời hạn thanh toán đã tăng vọt theo năm và đôi khi hàng thập kỷ vì các khoản thanh toán không còn đủ để trả khoản vay theo điều kiện như ban đầu.

Chính vì vậy, cơ quan quản lý ngành ngân hàng đang nổ lực để đưa ra biện pháp mới nhằm giải quyết cuộc khủng hoảng này.

Trong tháng này, Văn phòng Giám đốc các Tổ chức Tài chánh sẽ công bố các hướng dẫn mới về an toàn vốn cho các ngân hàng và công ty bảo hiểm cho vay nợ. Trong số những thay đổi dự kiến sẽ có một số nhằm mục đích kìm chế sự gia tăng các khoản vay trả dần âm.

Khoảng 1/5 khoản vay mua nhà tại ba ngân hàng lớn của Canada hiện đang bị khấu hao âm, điều này xảy ra khi thời hạn thanh toán của khoản vay ban đầu được cộng thêm nhiều năm vì khoản thanh toán hàng tháng không còn đủ để trang trải bất cứ thứ gì ngoài tiền lời.

Đối với khoản vay mua nhà tiêu chuẩn có thời hạn 25 năm, trong những trường hợp thông thường, một tỷ lệ phần trăm nhất định của khoản thanh toán thế chấp sẽ được chuyển đến ngân hàng dưới dạng lãi suất, trong khi một phần khác được phân bổ để trả nợ gốc. Bằng cách đó, khi người đi vay thực hiện thanh toán, họ nợ ngày càng ít tiền hơn theo thời gian.

Nhưng do lãi suất tăng nhanh và lớn trong một năm rưỡi qua, sự cân bằng đó đã bị phá vỡ.

Sự thật đã chứng minh điều đó. Nó đã xảy ra với Michael Girard-Courty. Ông đã mua một căn hộ song lập (semi) ở Joliette, Que., vào năm ngoái với khoản vay có lãi suất thay đổi trong 25 năm. Khoản thanh toán hàng tháng nằm trong ngân sách của gia đình ông ấy, ở mức $1,156. Nhưng kể từ khi anh ấy ký vào đường chấm chấm, Ngân hàng Canada đã tăng lãi suất nhiều lần, điều đó có nghĩa là ngày càng nhiều khoản thanh toán của anh ấy được phân bổ vào lãi suất – chứ không phải để trả khoản vay theo tốc độ anh ấy đã lên kế hoạch.

Trường hợp ông Michael, trong tình hình hiện tại chỉ có $23 để trả vốn cho khoản thế chấp của ông và phần còn lại là tiền lời. Và thế chấp của ông đã tăng từ 25 năm lên 47. Điều này sẽ khiến nhiều người đến lúc về hưu vẫn chưa thể trả hết nổi nợ cho căn nhà của mình.

Ông ấy không phải là người duy nhất rơi vào tình trạng khó khăn này. Khó có con số chính xác, nhưng hồ sơ pháp lý từ các ngân hàng lớn nhất Canada cho thấy các khoản vay trả dần âm tạo thành một đống nợ lớn và ngày càng tăng. Khoảng 1/5 số khoản thế chấp trên sổ sách tại BMO, TD và CIBC nằm trong vùng khấu hao âm trong quý trước.

Đó là khoản nợ nhà ở gần $130 tỉ Gia kim, trong đó, thay vì khoản vay 25 năm tiêu chuẩn, khoản thế chấp được kéo dài trong 35, 40 năm hoặc hơn. Và với khoảng 100.000 khoản thế chấp sắp được gia hạn ở Canada mỗi tháng, nhiều khả năng sẽ có thêm nhiều khoản thế chấp nữa khi nhu cầu mua nhà đang như hạn gặp mưa.

Đây là một tình huống đáng báo động và cần được giải quyết.

Các chuyên gia về tài chánh khuyên rằng nên vay các khoản vay ngắn hạn, lãi suất cố định để vượt qua biến động hiện tại.

Theo thời cuộc hiện tại, tình hình nội bộ của Hoa Kỳ đang gặp nhiều sóng gió, cuộc chiến ở Ukraine vẫn còn tiếp diễn lâu dài thì tình hình lạm phát vẫn khó kéo xuống 2% như BoC mong đợi. Chính vì vậy, việc BoC cắt lãi suất có thể sẽ xảy ra trong vài năm tới.

Một số ngân hàng cho vay hạn chế khả năng khấu hao âm bằng cách yêu cầu người đi vay thanh toán một lần khi khoản thanh toán của họ gần đến giới hạn hoặc chuyển họ sang khoản vay có lãi suất cố định với khoản thanh toán cao hơn nhưng ổn định.

Hai ngân hàng lớn khác của Canada, RBC và Scotiabank, thực hiện chính xác điều đó, đó là lý do tại sao họ lại rơi vào tình thế khó xử như các ngân hàng khác hiện nay.

RBC cho biết trong báo cáo gần đây nhất gởi tới các cổ đông: “Chúng tôi không tạo ra các sản phẩm thế chấp có cấu trúc dẫn đến khấu hao âm, vì các khoản thanh toán cho các khoản thế chấp có lãi suất thay đổi sẽ tự động tăng lên để bảo đảm chi trả lãi tích lũy”.

Mặc dù vậy, gần một phần tư các khoản thế chấp trên sổ sách tại RBC được khấu hao trong hơn 35 năm. Tại TD là 22%, tại BMO là 18% và tại CIBC là 19%, trong khi tại Scotiabank, chưa đến 1%.

Tại một cuộc họp báo gần đây, người đứng đầu Văn phòng Giám đốc các Tổ chức Tài chánh, Peter Routledge đã dội một gáo nước lạnh vào quan điểm cho rằng bất kỳ hình thức “đàn áp” nào sắp xảy ra, nhưng cho biết các hướng dẫn sắp tới là nhằm giảm rủi ro cho các khoản vay này.

Ông nói: “Mức độ tập trung rủi ro không đủ cao để khiến chúng tôi lo ngại nghiêm trọng… nhưng nếu qúy vị hỏi tôi 5 năm trước rằng liệu tôi có muốn xảy ra vấn đề cỡ này hay không thì không. Tôi nghĩ cả ngân hàng, tổ chức tài chánh và người đi vay sẽ tốt hơn nếu mức độ phổ biến của sản phẩm này (khấu hao âm) ít hơn.”

Routledge cho biết có khoảng $250 tỉ Gia kim các khoản thế chấp ở Canada hiện đang được khấu hao trong 35 năm hoặc lâu hơn, đây là một đại diện hợp lý cho một khoản vay đã dài hơn dự kiến ban đầu hoặc sẽ sớm xảy ra.

Đó là khoảng 12% trong tổng số nợ thế chấp trị giá hơn $2,1 ngàn tỉ của Canada – “không nhỏ, cũng không lớn [nhưng] có thể quản lý được,” Routledge nói.

Nhưng ông Peter Routledge thừa nhận đó là một vấn đề và các hướng dẫn sẽ được phát hành trong tháng này “sẽ bắt đầu thảo luận về cách chúng tôi có thể giải quyết vấn đề đó và cách chúng tôi có thể áp dụng nhiều biện pháp giám sát quy định hơn để làm cho sản phẩm này ít phổ biến hơn một chút.”