Trong bản Tường trình Kinh Tế Mùa Thu (Fall Economic Statement – FES), chính phủ Đảng Tự do đã công bố một sáng kiến mà họ gọi là Canadian Mortgage Charter – tạm dịch là Khế ước Vay nợ Thế chấp của Canada.
Theo tuyên bố, khế ước này được xây dựng dựa trên “hướng dẫn và kỳ vọng hiện có” về cách các tổ chức tài chánh phải đối xử với người đi vay.
Phó Thủ tướng kiêm Bộ trưởng Tài chánh Chrystia Freeland hôm thứ Ba tuần trước cho biết khế ước này là “một trong những điều quan trọng nhất” trong bản Tường trình Kinh Tế Mùa Thu (FES).
Bà Chrystia Freeland nói: “Tôi thực sự nhận ra rằng với lãi suất tăng rất nhanh, có rất nhiều người dân Canada lo ngại về khoản nợ thế chấp của họ tăng lên. Họ lo ngại về khả năng chi trả cho chính ngôi nhà của mình. Điều chúng tôi nói hôm nay là chúng tôi hiểu đây là một tình huống đầy thách thức và chúng tôi sẵn sàng trợ giúp.”
Vậy chính xác thì bản Khế ước vay thế chấp của Canada là gì, nó nhằm mục đích giúp đỡ ai, nó đặt ra những quy tắc gì và những kỳ vọng của nó được thực thi như thế nào?
Bản khế ước vay thế chấp của Canada có phải là luật không?
Không. Khế ước vay thế chấp của Canada (CMC) không phải là luật và chính phủ cũng không có kế hoạch thông qua quy định này trở thành luật.
Một quan chức của Bộ Tài chánh nói rằng cách tốt nhất để nghĩ về khế ước này là một danh sách các “quy tắc và kỳ vọng” mà các ngân hàng phải tuân theo.
Hầu hết các quy định trong điều lệ đều dựa trên Hướng dẫn về các khoản cho vay nợ thế chấp hiện tại trong các trường hợp đặc biệt, do Cơ quan Financial Consumer Agency of Canada (FCAC) xuất bản vào tháng 7.
Vị quan chức này cho biết, nơi duy nhất các quy tắc của CMC đã hoặc sẽ được công bố là trong FES.
Vậy khế ước nói gì?
Khế ước này bao gồm sáu hướng dẫn liên quan đến cách các ngân hàng phải đối xử với “những người đi vay dễ bị tổn thương” trong tình trạng căng thẳng tài chánh. Theo điều lệ, các ngân hàng dự kiến sẽ:
Cho phép gia hạn tạm thời thời gian khấu hao (amortization) đối với người có thế chấp.
Miễn các khoản phí và chi phí đáng lẽ phải được tính cho các biện pháp hỗ trợ thế chấp.
Miễn cho người vay thế nợ thế chấp phải trả bảo hiểm vì không đủ tiêu chuẩn theo bài kiểm tra căng thẳng tại thời điểm gia hạn nợ thế chấp mới.
Yêu cầu các ngân hàng liên lạc với chủ nhà từ bốn đến sáu tháng trước khi gia hạn nợ thế chấp để thông báo cho họ về các lựa chọn khả năng chi trả.
Cho phép người vay thực hiện thanh toán một lần để tránh khấu hao âm hoặc bán nhà chính của họ mà không phải chịu hình phạt trả trước.
Miễn trả tiền lời của lãi suất.
Có bất kỳ quy tắc mới nào trong số này không?
Quan chức Tài chánh nói rằng hầu hết các biện pháp đã có sẵn nhưng có thể không rõ ràng hoặc khó tìm thấy đối với người tiêu dùng. Quan chức này cho biết, việc đặt chúng ở một nơi sẽ giúp những người đi vay dễ bị tổn thương dễ dàng tìm hiểu các lựa chọn của họ.
Một quy định mới là yêu cầu các ngân hàng phải chủ động tiếp cận người vay từ bốn đến sáu tháng trước khi khoản thế chấp của họ được gia hạn.
Sự bổ sung mới khác là yêu cầu phải vượt qua bài kiểm tra căng thẳng khi thay đổi người cho vay tại thời điểm gia hạn thế chấp của họ.
Ai là ‘người đi vay dễ bị tổn thương’?
Điều lệ thế chấp không định nghĩa “người vay dễ bị tổn thương” như thế nào. Các hướng dẫn của FCAC định nghĩa “người tiêu dùng gặp rủi ro” là người “hiện có khoản vay thế chấp nhà ở tại nơi cư trú chính của họ, người [đang] gặp căng thẳng tài chánh nghiêm trọng do các trường hợp đặc biệt và [có] nguy cơ vỡ nợ thế chấp.”
Khi các ngân hàng liên lạc với tất cả người vay từ bốn đến sáu tháng trước khi khoản thế chấp của họ hết hạn, người đi vay có thể giải thích tình hình tài chánh đặc biệt của mình cho người cho vay và hai bên có thể giải quyết các lựa chọn của mình. Các ngân hàng không độc lập quyết định ai có nguy cơ.
Hiệp hội Ngân hàng Canada (CBA) xử dụng dữ liệu từ các ngân hàng lớn để xác định số lượng khoản thế chấp còn nợ mỗi tháng kể từ tháng 1 năm 1995.
Một khoản thế chấp bị truy thu được CBA định nghĩa là một khoản thế chấp chưa được thanh toán trong ít nhất ba tháng. Theo dữ liệu của CBA, có 5.065.516 khoản thế chấp ở Canada tính đến ngày 30 tháng 9 năm 2023 và 0,16%, tương đương 8.140, đang bị truy thu.
Tỷ lệ đó tăng từ 0,14% vào tháng 8 năm 2022, đây là tỷ lệ nợ đọng thấp nhất kể từ tháng 1 năm 1995, khi đó là 0,50%.
Số liệu thống kê về nợ thế chấp của CBA bao gồm dữ liệu do 11 thành viên CBA cung cấp, nhưng CBA cho biết các hiệp hội tín dụng và các công ty thế chấp tư nhân cũng cung cấp các khoản thế chấp ở Canada không được tính vào tổng số nợ đọng.
Các quy tắc và hướng dẫn được thực thi như thế nào?
Quan chức Tài chánh nói rằng những người đi vay không được cung cấp các biện pháp bảo đảm khả năng chi trả được nêu trong điều lệ thế chấp có thể nộp đơn khiếu nại trên trang web FCAC.
Trang web FCAC cho biết họ điều tra các khiếu nại liên quan đến các tổ chức tài chánh do liên bang quản lý, bao gồm các ngân hàng, công đoàn tín dụng liên bang, ngân hàng nước ngoài được ủy quyền, công ty bảo hiểm và các công ty tín thác và cho vay.
Trang web FCAC cho biết họ xử dụng thông tin thu thập được từ các cuộc điều tra của mình để “xác định và giải quyết các tình huống” nhưng không cho biết biện pháp nào được xử dụng. FCAC cho biết “số lượng và loại” khiếu nại mà họ nhận được đều được tường trình lên Quốc hội.
Khế ước vay nợ thế chấp Canada cho biết chính phủ liên bang giám sát chặt chẽ việc “thực hiện và tuân thủ các biện pháp cứu trợ” của các tổ chức tài chánh, bao gồm cả hướng dẫn của FCAC,” nhưng không cho biết các biện pháp thực thi nào được áp dụng.